Imaginons une situation : vous achetez une maison à la campagne, un véritable coin de paradis. Mais quelques mois plus tard, vous découvrez qu'elle a été construite sans permis, en violation des règles d'urbanisme. Vous vous retrouvez alors confronté à une situation délicate, car votre achat pourrait être annulé en vertu de l'article 187 du Code civil français.
Le Code civil français, un élément central du droit français, régit de nombreux aspects de la vie quotidienne, y compris les transactions immobilières. L'article 187, en particulier, joue un rôle crucial dans la protection des acheteurs contre les constructions illégales. En effet, il stipule que la vente d'un immeuble construit en violation des règles d'urbanisme est nulle, ce qui signifie que la vente est annulée rétroactivement, et l'acheteur peut réclamer la restitution du prix d'achat.
Conditions d'application de l'article 187
L'article 187 ne s'applique pas à tous les cas de figure. Plusieurs conditions doivent être remplies pour qu'il entre en jeu et que l'acheteur puisse invoquer sa protection.
Construction illégale : absence de permis ou violation des règles d'urbanisme
La première condition est que la construction soit illégale. Cela signifie que la construction a été réalisée sans permis de construire, ou en violation des règles d'urbanisme en vigueur dans la commune. Par exemple, la construction dans une zone protégée, comme une zone inondable, est considérée comme illégale. De même, la construction d'une maison plus grande que ce qui est autorisé par le plan local d'urbanisme (PLU) est également considérée comme illégale.
- En 2022, 12 000 constructions ont été sanctionnées en France pour non-conformité aux règles d'urbanisme.
- La construction d'une piscine sans permis est également une infraction, même si elle est de petite taille.
Connaissance de l'illégalité par l'acheteur
La seconde condition est que l'acheteur ait connaissance de l'illégalité au moment de l'achat. L'article 187 ne s'applique pas si l'acheteur n'était pas au courant de la violation des règles d'urbanisme. Cependant, la simple suspicion ne suffit pas. L'acheteur doit avoir une connaissance effective de l'illégalité, c'est-à-dire qu'il doit être en mesure de prouver qu'il était au courant de la situation au moment de l'achat.
Les diagnostics obligatoires, tels que le diagnostic "état des risques et pollutions", jouent un rôle important dans ce contexte. Le vendeur est tenu de fournir ces diagnostics à l'acheteur avant la signature du compromis de vente. Ces diagnostics peuvent mentionner des éléments qui suggèrent une construction illégale.
Types de transactions concernés
L'article 187 s'applique principalement aux ventes immobilières et aux échanges. Il ne s'applique pas à d'autres types de transactions, comme la location ou la donation.
Conséquences de l'application de l'article 187
L'application de l'article 187 a des conséquences importantes pour les deux parties à la transaction, l'acheteur et le vendeur.
Annulation de la vente et restitution
La conséquence la plus importante est la nullité de la vente. Cela signifie que la vente est annulée rétroactivement, comme si elle n'avait jamais eu lieu. L'acheteur doit restituer le bien au vendeur, et le vendeur doit restituer le prix d'achat à l'acheteur.
Par exemple, si un acheteur achète une maison pour 250 000€ , mais que la vente est annulée en vertu de l'article 187, l'acheteur doit restituer la maison au vendeur et le vendeur doit rembourser les 250 000€ à l'acheteur.
Responsabilités du vendeur
Le vendeur est également responsable de régulariser la situation de la construction illégale. Il peut être amené à démolir la construction illégale ou à obtenir une autorisation de construire a posteriori.
- En cas de refus de régularisation, le vendeur risque une amende pouvant atteindre 75 000€ .
Le vendeur peut également faire l'objet de sanctions administratives, comme une amende, ou de sanctions pénales, comme une peine de prison, en cas de violation des règles d'urbanisme.
Exceptions à l'application de l'article 187
Il existe quelques exceptions à l'application de l'article 187. Par exemple, si l'acheteur était de "bonne foi", c'est-à-dire qu'il ignorait l'illégalité et n'était pas en mesure de la découvrir malgré une diligence raisonnable, l'article 187 ne s'appliquera pas.
- De même, si le vendeur obtient une autorisation de construire postérieure à la vente, la vente ne sera pas nulle.
- Enfin, si le vendeur régularise la construction illégale avant la vente, l'article 187 ne s'appliquera pas.
Protection des acheteurs face à l'article 187
Les acheteurs doivent prendre des précautions pour se protéger contre les risques liés à l'article 187 et éviter les mauvaises surprises.
Importance des diagnostics obligatoires
Les diagnostics obligatoires, comme le diagnostic "état des risques et pollutions", sont essentiels pour les acheteurs. Ces diagnostics peuvent révéler des informations importantes sur la construction et les risques potentiels liés à l'article 187.
- Le diagnostic "état des risques et pollutions" peut mentionner si la maison est située dans une zone inondable, un risque important à prendre en compte.
Rôle du professionnel de l'immobilier
Le recours à un professionnel de l'immobilier expérimenté peut être très utile pour les acheteurs. Un agent immobilier peut vérifier les documents et identifier les éléments qui suggèrent une construction illégale.
Un professionnel peut également réaliser une expertise juridique et architecturale avant l'achat pour identifier les risques liés à l'article 187.
Recours en justice
Si l'acheteur découvre que la construction est illégale après la vente, il peut intenter une action en justice pour faire annuler la vente.
Il existe des délais de prescription pour ce type d'action. Il est important de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour connaître les conditions d'accès au tribunal et les délais applicables.
Idées pratiques pour mieux comprendre l'article 187
L'article 187 du Code civil est un outil important pour protéger les acheteurs contre les constructions illégales. En comprenant ses implications, les acheteurs peuvent prendre des précautions pour éviter les problèmes et se protéger contre les risques liés à la nullité de la vente.
Avant d'acheter un bien immobilier, il est important de se renseigner sur les règles d'urbanisme applicables à la zone. Il est également important de demander au vendeur de fournir tous les documents pertinents, notamment les permis de construire et les diagnostics obligatoires.
Une meilleure compréhension de l'article 187 permettra aux acheteurs de prendre des décisions éclairées et de mieux gérer les risques liés aux transactions immobilières.
